物流地产需求稳健增长

物流地产需求稳健增长

1.宏观经济增长奠定了物流需求快速增长的基础

随着中国经济的不断增长，2018 年中国人均 GDP 达到 64644 元，特别是一线城市北上广深的人均 GDP 早就已经达到了世界银行制定的发达国家或地区标准的门槛。2018 年城镇居民人均可支配收入 39251 元， 同比增长 7.8%；农村居民人均可支配收入达 14617 元，同比增长 8.8%。在人均 GDP和居民收入不断提升的同时，居民的消费需求也日趋强劲，尤其是高端制造、食品、药 品、快速消费品等行业的物流需求明显增加，这也对物流仓储提出了更高的要求。



2.电子商务及第三方物流成为物流地产业的推动力量

从客户上看，物流地产市场的客户可以分为三类。最稳定的传统零售业如沃尔玛、家乐福、阿迪达斯、耐克，传统制造业如博世，施耐德，通用。它们主要是物流地产企业出于盘活固定资产的考虑，已经没有较大的增长潜力。近年来，物流地产市场规模稳步增长，主要得益于另两股推动力量— —电商(阿里巴巴、京东、凡客)、第三方物流(德邦、顺丰、DHL)。

目前，在我国第三方物流市场上总共有四类企业参与竞争，分别为经改造转型而来的传统仓储、运输企业；新创办的国有或国有控股的新型物流企业；外资和港资物流企业；民营物流企业。

由传统仓储和运输企业转型改造而来的第三方物流企业，凭借原有的物流业务基础和在市场、经营网络、设施、企业规模等方面的优势，在市场中占据主导地位，代表公司有中远国际、中外运等。

新创办的国有或国有控股的新型物流企业是现代企业改革的产物，以中海物流公司为代表，这类企业管理机制比较完善，发展比较快，正占据越来越多的份额。

外资和港资物流企业利用其经营理念、经营模式和优质服务吸引中国企业，从而不断向中国第三方物流市场渗透，市占率提升较快，代表性公司有丹麦有利物流公司、 日本近铁物流公司。

民营物流企业具有机制灵活、管理成本低等特点，以宝供物流企业集团有限公司为代表，是我国物流行业中最具朝气的第三方物流企业，有望成为第三方物流行业的中坚力量。

当前我国第三方物流市场高度分散，即将迎来新一轮行业整合。在 1 万至 1.5 万家第三方物流企业中，没有一家企业能占到 2%以上的市场份额。而美国第三方物流行业发展 相对成熟，仅 C.H.Robinson 一家占据 7%份额，前十企业占总体市场 36%份额，前五十企业占总体市场 67%份额。

总体来看，电商行业的飞速发展、供应链效率的不断提升以及第三方物流行业的整合，意味着市场对现代物流地产供应商愈加倚重。业内预计未来几年中国在线零售行业发展依然将持续较高增速，物流行业进入转型升级阶段，现代物流需求将上升，尤其对于物流的自动化、机械化及智能化需求将日益增强。